租客可以“拒绝房东”：看房要求吗专家说法
租期未满，租客可以拒绝房东看房要求吗
上海市的祝女士最近遇到了一件烦心事。她告诉《法治日报》记者，自己此前一直按约交租、正常居住，可租期未满，房东便以“提前招租”为由，要求她配合前来看房的中介和看房人。因担心对方克扣押金，祝女士只得妥协。
“租期未结束，租客是否有法定义务无条件配合看房？”对此，祝女士感到困惑。
《法治日报》记者近日调查了解到，房屋租赁期内的一些不合理看房要求让不少租客头疼不已。有房东以招租或卖房为由，频繁要求租客配合看房，影响了租客的正常生活甚至个人隐私与安全，部分租客因拒绝配合被威胁扣除押金，还有一些租房合同中设置了诸如“到期前1个月需配合中介带新租客看房”等类似条款。
难妥协的看房要求
江苏省苏州市的王女士此前与另一名女性室友合租了一套房屋，每月租金2500元，合同于今年4月30日到期。
4月中旬，租期临近尾声，王女士与室友和房东沟通，确定不再续租，房东表示要与中介联系，寻找新租客。王女士与室友同意从4月20日起配合房东及中介带人上门看房，出于安全考虑，两人特意与房东协商，希望新租客看房时能提前通知，尽量不要在晚上6点以后上门看房。然而，房东却拒绝了两人的要求。
王女士坦言，4月20日之后，她与室友的生活就被毫无规律的看房安排彻底打乱了。短短数日，房屋多次迎来看房人员，单日至少能“接待”三波访客，更令她们感到不安的是，晚上7点后，仍不时有陌生异性中介上门要求看房。
“房东很少提前告知我们，大多数情况是中介已经到了家门口，房东才打来电话通知开门。此前，还多次要求在外办事的我们立刻回家配合看房。”王女士说，不仅如此，房东还曾提出要求，让她们外出时将大门钥匙放在门口。“居家安全是我们的基本权益，钥匙放在家门口实在不安全。”王女士无奈道，再三考虑后，她和室友拒绝了这一要求。
4月23日，双方矛盾爆发。当天，王女士与室友均因外出处理私事，未能及时接听房东的来电，前来看房的中介因此无法进门。这让房东产生强烈不满，对王女士与室友进行指责与辱骂。王女士说，房东还以租房押金作为要挟，称必须无条件随时配合看房，若不服从安排，便拒绝退还押金。
王女士表示，租赁合同中从未约定租客需要无条件、无时限配合看房，自己和室友已经尽量积极配合、再三退让。记者了解到，自房屋到期至今已有一个多月的时间，这名房东不仅未退还押金，还将王女士和室友的联系方式拉黑。目前，二人已经准备向法院起诉。
不能以扣押金要挟
除了以招租为由强制租客配合看房的情况外，租赁期内因房东售房引发的带看纠纷同样有案例可循。
广东省佛山市禅城区人民法院此前审理的一起案件显示，房东孙某在租期未满时计划出售房屋，要求租客刘某配合拍摄房屋全景视频，并允许中介等随时上门看房，遭到刘某明确拒绝。孙某便将刘某诉至法院，请求判令刘某无条件配合其看房。法院审理认为，租赁期限内，房屋的合法占有、使用权归属于租客，房东虽享有所有权，但不得擅自侵害租客的居住安宁与隐私，最终判决驳回孙某的全部诉讼请求。
此外，陕西省西安市新城区人民法院曾公布案例，一名租客与中介签订的《房屋租赁合同》中约定，如不续签合同，租客须在合同终止前一个月配合中介看房。租期届满后，中介以租客不配合看房等为由拒绝退还押金，双方因此对簿公堂。法院认定，中介关于租客不配合看房而不退押金的意见不成立，最终判决中介退还部分押金。
记者在梳理北京、上海、河北等地住建部门、市场监管部门公布的住房租赁合同示范文本后发现，各地示范文本均未作出“租客必须配合中介带看”的强制性规定。
华东政法大学投资与建设法治研究院执行院长杨勤法介绍，从民法角度分析，一些租赁合同中出现的，由中介或房东单方预先拟定、未与租客协商的“必须配合带看”条款，属于民法典所规定的“格式条款”。
“民法典规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款的一方不合理地限制对方主要权利、排除对方主要权利的，该格式条款无效。”杨勤法说，类似“必须配合带看房，否则视为违约”的条款，实质上剥夺了租客对租赁房屋的自主使用权，将本应由房东或中介自行承担的空置期损失转嫁给租客，不合理地限制了租客的主要权利，属于霸王条款。
杨勤法进一步表示，如果租客因拒绝带看被扣除租房押金，中介或房东很可能涉嫌违法。“押金在住房租赁合同中的作用系抵扣租客欠缴的租金，或者租客因保管不当、使用不当造成房屋及附属设施非正常损坏时，用于赔偿出租人因此遭受的实际损失，不能作为‘不配合看房’的惩罚。”他解释，《住房租赁条例》明确规定，出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。以“不配合看房”为由扣减押金，不符合法定和约定的扣减条件。
保障租客居住权益
受访专家在采访中表示，带看事宜需由租赁双方平等自愿协商确定，而非由房东或中介单方强加。一些房东或中介未经同意强行上门、频繁带看的行为，实际上侵犯了租客的居住安宁权与隐私权。
杨勤法指出，租客的居住安宁权、隐私权系民法典明确保障的权利。未经租客同意强行上门、频繁带看，影响租客对房屋的正常使用与居住，实际上侵犯其居住安宁权和隐私权。
他以此前发生在福建省莆田市的一起案件举例。房东欲售卖房屋，将门锁密码告知中介，并在未经租客同意的情况下指示中介多次带人入户看房，随后租客退租，双方对解除租赁合同及返还押金等事宜产生纠纷。法院认为，房东与中介的行为严重影响租客对房屋的占有使用，侵扰了租客的住宅安宁，构成对适租义务的违背，并导致租赁合同的目的落空，最终判决解除合同，房东退还押金。
“这一案例表明，出租人擅自进入已出租房屋，不仅侵犯租客合法权益，还可能承担违约责任甚至解除合同的法律后果。”杨勤法说。
对于租赁期内房东因出售房屋而要求带看的情况，北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜表示，根据“买卖不破租赁原则”，房屋所有权发生变动，不影响原租赁合同的法律效力，新房东应当继续履行租赁合同义务。
孟丽娜指出，若房东因出售房屋需要带看，同样应当提前与租客沟通协商，以不干扰租客正常生活为原则，商定好看房时段与频次；房东可协商通过合理补偿等方式，换取租客配合；租客则应在平等自愿基础上适度协助带看，以平衡房东房屋处分权与租客合法居住权益。如果遇到不合理的配合看房要求，租客应留存聊天记录等证明材料，固定对方侵权事实；如果遭遇骚扰，可直接报警。此外，租客有权向相关行政主管部门举报恶意扣除押金行为，或提起民事诉讼，要求返还被扣押金及赔偿损失等。
在杨勤法看来，因带看引发纠纷，这反映出当前住房租赁市场规则仍有待完善。
“应全面落实《住房租赁条例》的备案与监管机制，在此基础上，可以推广合同示范文本，在其中增加看房条款的专项规定。”杨勤法表示，住建部门在推广住房租赁合同示范文本时，可考虑增加“看房条款”，明确约定租赁期内是否允许看房以及看房的时间、频次、提前通知期限等具体行使方式。
“还可以发挥典型案例的引导功能。目前已有多家法院作出具有示范意义的判决，可以加强对这些案例的宣传，提高各方法律意识，让广大租客知晓自己的权利，也让房东和中介了解相关违法行为及法律后果。”杨勤法说。
本报记者孙天骄
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