用原拆原建撬动城：市之变

　　城市更新是一道时代考题。

　　大量建于二十世纪七八十年代的老旧小区设施老化、功能缺失，是推倒重来、异地安置，还是修修补补、维持现状？近年来，从中央到地方都在探索新的答案。

　　2025年8月，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》提出：“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。也就是说，不搞大拆大建，在原址上拆危建新，让老房子“翻新”为好房子。

　　原拆原建是城市更新中的一项具体实践，专家说这是“城市更新中一块难啃的骨头”，居民认为这是“翻新升级的好机会”。它之所以具有“样本价值”，因为它几乎体现了城市发展转型中的全部难点：不像建设新城那样大干快上，而要在旧空间里解决复杂的产权关系和共识问题；不是大包大揽式的传统治理，而需经历一场从包办式转向自主式的深层变革；不只满足于居住条件的物理改善，更要撬动城市发展理念、治理方式、人文价值的深层回归。

　　它是民生工程，也是一个重要支点：撬动城市发展思路之变，检验治理现代化的成色。近年来，武汉在原拆原建上进行了积极的实践。

　　怎么改？

　　推动一场更新范式的深刻转变

　　习近平总书记强调，“城市建设必须把让人民宜居安居放在首位”。这句话点明了城市更新的根本立场，也划定了发展方式转型的方向。

　　老旧住房怎么改？

　　过去几十年，人们熟悉的做法无非两种：要么修修补补，要么异地还建。“大拆大建”在较短时间内解决了大量群众的住房短缺问题，曾为城市高速发展作出巨大贡献，但也留下了一连串问题，到了必须与时俱进调整的时候。

　　首先是提升生活品质。过去人们对房子的需求是“有没有”，现在走向了“好不好”。老旧小区修修补补难以从根本上解决问题，因为许多老房子本来就是预制板结构，不隔音、不保暖，管线杂乱，大多数没有电梯，有的甚至没有独立厨卫。原拆原建就是在对症下药，全新建筑、全新设计、优化户型……让老房子真正变身为好房子。

　　其次是延续生活记忆。青山21街坊原拆原建项目的居民目前已有十余户搬回新居。他们说，原拆原建最吸引人的，就是两个“原”字——原来的地方、原来的家。人是社会关系的总和，生活记忆是生活品质中沉甸甸的一部分。令人唏嘘的是，多年来，不少拆迁居民搬走后，舍不得几十年邻里情，离不开熟悉的菜场、医院、公园，又悄悄回到老地方租房聚居。原拆原建最贴心的地方，就在于不离开原址、不拆散邻里，让老街坊在老地方过上新生活。

　　还有完善配套设施的。老旧小区配套普遍严重滞后：养老设施缺位、停车位不足、电动自行车充电难、消防通道不畅。原拆原建不是孤立地盖房子，而是以“现代社区”统筹居住设计——养老服务、社区服务、物业管理、便民商业同步跟进。过去几十年积存的短板，借改造机会一次性补齐。

　　原拆原建所撬动的，远不只几栋楼的物理更新，更是一场城市发展价值观的深层校准。它把人的感受、人的记忆、人的美好生活作为出发点和落脚点。从青山21街坊到黄陂六中小区，从万松园路251号到湖北大学危旧改项目，这些试点看似微小，却触达城市治理的敏感神经。城市更新，终究不是只算经济账，更要算人心账。当每一处改造都向着“人的方向”落笔，城市便不再只是地理空间，更成为承载集体记忆与美好生活的生命体。

　　如何办？

　　推动一场治理思维的深层变革

　　原拆原建如何办？

　　它之所以很难，就难在倒逼我们重新思考：在一项事关群众切身利益的工作中，政府该干什么，群众该干什么，事该怎么商量？

　　首先是角色转换，政府当好组织者，群众成为主人翁。在过去的异地拆迁中，通常是政府大包大揽，群众被动安置。原拆原建属于“自主更新”，意味着政府从“包办者”转向“引导者”，搭平台、出政策、守底线，不再替居民定方案、选户型；群众也不再是“被动安置对象”，而是“自我更新”的主体。自己协商方案、自己决策重大事项、自己监督工程质量。这不是政府“甩手”，而是政府“放手”；不是群众“等靠要”，而是群众“自己来”。

　　其次是资源整合，聚拢人心。原拆原建不能由政府大包大揽，也不能完全甩给居民自己。钱从哪里来、地从哪里来？单靠一家一户力量有限，单靠政府财力难支，需要走出一条“政府引导、市场参与、居民共担”的路子，把各方资源聚合到一起。比如，黄陂六中小区项目引入平台公司垫资代建，湖北大学危旧改项目则争取专项资金和银行贷款支持，因地制宜想办法，路慢慢就走通了。资源整合，聚的是资金，更是人心与合力。

　　再次是基层协商共治。正如参与项目的基层干部所言，原拆原建最大的难点不是钱和技术，而是“人”，如何让成百上千户利益多元、诉求各异的居民达成共识。这恰恰倒逼基层治理从“我说你听”转向“大家商量”，从“替民做主”转向“让民做主”。万松园路251号项目涉及一栋D级危房104户居民，4年间迟迟无法推进，就是因为意见不统一。转机就在于在政府引导下成立了“联合社”，让群众自己协商方案、自己决策。设计方根据居民意见修改了30多版图纸，每个人都在方案中获益，共识终于达成。

　　“人民城市人民建”不是一句口号，而体现在每一个协商的细节里、每一次方案修改的全身心投入上、每一户居民从“要我改”到“我要改”的转变中。

　　商量着办，办出的不仅是房子，也是信任。一个能自己商量着把楼拆了建起来的社区，更有能力应对未来的公共事务。这场治理思维的深层变革，正是国家治理体系和治理能力现代化在城市基层的生动注脚。

　　带来什么？

　　推动一场发展内涵的深度重构

　　原拆原建会带来什么？

　　它带来的不只是新房，更是发展理念、基层治理、人的价值的重构。

　　从城市发展看，原拆原建让“内涵更新”逐渐成为增长动力。不新增建设用地，却在老地方建起好房子，补齐公共服务短板，这是内涵式发展的具体实践。它意味着投资的逻辑变了，从扩张驱动的大拆大建，转向居民真实需求牵引的精准投资；产业的逻辑变了，绿色建材、智能建造、装配式装修等新业态，在“小而美”的更新中更有用武之地；城市活力的逻辑也变了，老城区不再是“空心区”，而是通过有机更新重燃烟火气、消费力和吸引力。这种向内生长的力量，正是城市高质量发展的底气。

　　从社会发展看，原拆原建壮大的是“社会共治”的力量。它把城市当作一个有记忆、有温度的生命体来对待，让几十年攒下的信任、互助、人情，在协商共治的过程中重新编织成紧密的社会关系。居民一步步走出“等靠要”的依赖心理，基层自治的能力也在一次次讨论、修改、表决中悄然生长。

　　从人的发展看，原拆原建的灵魂是“人”。居民自己决策重大事项、自己监督工程质量，这些深度参与带来的远不止一套称心的房子。一位普通老人能在方案讨论会上为自己的权益发声，一群邻里能自己商量着把住房“重装升级”，他们收获的是作为城市主人翁的成就感、尊严感，是“我能行”的踏实与自信。从“要我改”到“我要改”，再到“能改好”，每一位居民都成为自己美好生活的建造者，也让城市因人的成长而真正有温度。

　　用以撬动城市之变的原拆原建，本身就是一场探索，没有现成模板，各地都在“摸着石头过河”。当我们将内涵式发展、基层自治、人民城市人民建统一起来，就不怕试、不怕改。让城市更宜居，让生活更美好，让人更有力量，城市更新就能真正成为人民城市建设的生动实践。

　　用“原拆原建”撬动城市之变

　　武汉不少小区华丽蝶变

　　很多居民表示“求推广”▼

　　5月24日，江汉区万松园路251号工地。85岁的陈前昌踱步而来，看看新房建得怎样了。地基一天天成形，他心里那句话也越来越有底：“年底就能搬回来了。”

　　脚下这片地，原先是一栋8层老楼——墙体开裂，整栋楼向南歪着，不能再住人了。今年2月，老楼拆了，原地重建动工。

施工现场。记者商佩摄

　　104户居民自己出钱、自己做主，在老地方建起新家。这是武汉全市首例按“原址、原貌、原状”原则实施的城市更新项目。

　　“新房子按新标准、新材料、新规范建，住着放心。”陈前昌隔三岔五来工地看一眼，对新房满是期待：“有电梯，有天然气，采光也好，都符合老年人的要求。晚年能住上这种质量的房子，觉得很幸福！”

　　5月26日，黄陂区前川街道六中小区的工地上，一栋17层的新楼正从地下“长”出来。今年年底，52户居民就能原地搬进新家，而半年前，这里还是三栋20世纪80年代建的危旧房。

　　危旧房改造，最难的不是盖房子，而是算好一笔“平衡账”。记者日前探访发现，六中小区蹚出了一条新路——靠拆旧建新、销售多出房源，再加上商业、车位等多元运营，用市场化方式破解了自主更新、原拆原建的资金难题。

　　到底该怎么建？52户居民自己成立“合作化改造联合社”与相关部门多次研究讨论后形成了该项目的供地思路：在政府政策支持下提升建设空间，通过增加楼层和户数，拆旧建新；最后由联合社通过“委托拍卖”方式公开进行拍卖出让，由开发企业通过市场化方式拿地进行建设。原来3栋52户的低矮老楼，变成1栋17层112户的新住宅。满足还建需求后，多出来的房源进入市场销售；同时结合城市更新相关政策争取资金支持，覆盖项目建设成本。

　　眼下，该项目入选了武汉市第二批“五改四好”城市更新片区名单。一个曾经没人敢碰的老旧危房，正在变成一套可复制的经验。它回答的正是城市更新中最难的那个问题：钱从哪来，又怎么回得去。

　　5月25日10时许，青山区冶金大道旁，新沟桥街道科苑社区21街的32层新楼热闹起来，电梯里进进出出的，有相互打着招呼的邻居，也有背着工具包的装修师傅。楼道里飘着新家具的气味，电钻声时断时续。

　　这里是武汉市首个以“住宅合作社”模式推进的危旧房改造试点，去年年底交房后，134户居民正在进行装修，陆续搬进新家。

　　和以前老社区相比，居民发现这里变了：17楼架空层藏着655平方米的“空中花园”，地下建了120个停车位，路边立着90多个电动自行车充电桩——一度稀缺的公共配套，这次扎堆“上新”了。

　　5月22日，湖北大学危旧改项目南区的两栋新楼正在进行室内施工，项目工程师周先雄一直紧盯进度。马路对面，16栋建于二十世纪八九十年代的湖大社区教工宿舍楼里，住着这些新楼的业主。今年9月，他们就能拿到新家钥匙。

　　老楼超八成楼龄超过25年，无电梯、设施陈旧、管网老化。怎么能让老住户换上新房子？湖北大学危旧改项目走出了一条新路：实行“居民主导、政府支持、企业落实”的合作化改造——居民自己部分出资，原地拆旧建新。

　　有教职工补了40多万元，用80平方米换93平方米，“这个价钱、这个地段换套电梯房，我觉得值！”

　　怎么解决资金难题？居民出一点，政府补一点，企业让一点。三方合力构建多元筹资渠道，把建房成本分摊掉，换来了资金平衡。

　　让城市更宜居，

　　让生活更美好，

　　让人更有力量，

　　用改革的办法破解难题，

　　武汉奏出原拆原建的“四重奏”。

　　(文：长江日报记者商佩评论：长江日报评论员制作：沈欣喻鑫制图：张莉)

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